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楼市向上?向下?盘整? 份或见分晓


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楼市:向上?向下?盘整?

去的中央经济工作会议之后,对明房地产业的调控思逐渐明晰:先有个人住房转让营业税征免时限由恢复到,再有拿地成本的抬高,再加上最新的物业税、住房部严控套房贷等消息影响,从去底开始,对楼市的调控政策就没有间断过。虽然从市场情况看,手房交易量下滑,但却很难判断楼市会出现哪种方向性的转变。

与此轮密集调整相应的是地产股的疲软,无论是A股还是H股,并没有随着楼价的上涨而上扬,这恰恰显示了市场对于房价过快上涨可能导致政策风险的担忧。

的确,从密集调控的政策上来说,今上半楼价下调不无可能:特别是中央经济工作会议明确了解决低收入住房困难家庭的和规模,这说明未来的住房政策会更好地体现“平民化”特征,“大规模推进”等词汇也体现了中央推进保障性安居工程的决心。如果政策能够得到严格执行,房价出现回调在今上半应该可以体现出来。

但看多派的观点也很有力量:作为楼市的“涨价”,地王频出,拿地成本放在这里,谁也不会做亏本买卖。鉴于“面包价不可能低于面粉价”,楼价绝对不会大幅下滑。更何况现在楼市与银行业密切,如果楼价出现大幅下滑,银行的坏账也会加剧。我国绝对不会演绎美国版金融危机。

综了上述激烈观点的碰撞,认为今上半楼市盘整的中立人士开始增多,主流观点认为:虽然要落实中央的调控政策,关键在于地方的落实力度,但至少今房价过快上涨的态势有望得到遏制。

楼市“面派”各有各的理,本期财经周刊所呈现的观点基本上网罗了业内专家、学者、分析师、官员所有的主流看法。我们的目的并非要争出个对错,而是以互相撞击的观点来呈现沪上楼市的全貌,便于购房人理清思、衡量利弊。

值得注意的是,去以来房地产市场的复苏,个重要原因是得益于国内扩大内需等政策的刺激,尤其是积极的财政政策和适度宽松的货币政策,为房地产开发和销售提供了充足的流动性。但享受足够政策红利的房地产业却以“竭泽而渔”般的发展方式加快透支着社会的购买力和行业的发展前景,直接导致了这个冬天如此之多的调控政策,对行业发展来说也不免可惜。

“面派”激辩各执词政策力度决定房价走势

边是健康的楼市基本面,结婚高峰催生出大量刚性需求;另边是政策调控密集“金牌令”连出,显示出不遏制高涨的房价誓不之势……对于今上半楼价走势之争直没有消停。但在浏览了所有的观点之后,或许能厘出幅更加全面的上海楼市走势图。

看空派

成交冷、审核难显降价苗头

理由:中介成交量冷清久盘必跌

交易税优惠取消、沪条的出台再加上公积金贷款的收紧,系列政策的出台已影响了购房者尤其是投资客对后市的判断,最直接的反应就是在刚刚过去的元旦天假期中中介冷清,买房者心理预期的改变使得交易的观望气氛愈加浓厚。

记者注意到,相对位于石门泰兴间的段中介扎堆,又比邻中高档楼盘丽都、街区等,市口相对较好,近吸引了批位于昌平、余姚附近的中介。但由于没有门店,中介们干脆露天摆摊。

对此业内人士分析,由于政策风向变化及尾淡季影响,乃至明初的成交下滑基本成定局。底岁末,开发商忙着终结账、赶工,推出新盘较少,大多为旧盘推新货,折扣优惠不多,预计元旦至春节楼市都将比较冷清。

“现在手房交易的确出现萎缩。”加入德佑地产个的小徐告诉记者,“静安区只有巴掌大,手房也不那么多,接下来的确可能子难过。”小徐表示,他和同事只能勤勉工作,希望能够安全“过冬”。

理由:银行对套房贷认定更严

去末,国家出台了楼市新政旨在投机投资;随后,上海市也出台相关政策明确收紧套房贷,再加上公积金收紧,所有的新政都于起执行。记者发现各大银行对于套房公积金贷款的资格认定比过去严苛。

此前上海并没提及以当地人均面积作为限定改善需求的标准,不管第套的情况,只要购买第套属普通自住房,都可以享受最优惠的待遇。而此次新政明确“符购房前人均住房面积低于本市平均水平的条件,并须提供有效证明”。这的直接影响就是,能够享受优惠政策的套房数量大幅减少,对于投资投机需求的作用显著。

另外,虽然目前公积金从紧带来的影响还不大,值得注意的是,的加息预期强烈,如果利率上升公积金最高可贷额缩水的影响就会比较大,以等额本息还款方式下贷款万元为例,假设夫妻双方都有补充公积金且可贷万元,商业贷款万元,如果以目前的贷款利率不打折即.%为例,均还款差额就会达到元以上,加息以后负担更重。

理由:部分特价房撼动卖主心态

记者在静安、黄浦、杨浦、闵行、浦东区域余个中介发现,最后周市场重新回归冷清,中介在大雪中露天摆摊、带客户看房分勤勉。而且由于卖主对楼市调整的预期各不相同,在静安板块的楼盘也出现了价格上的差异,少数房源开始“跳水”。以街区高区套南北通的平米的房为例,报出了不足万元的总价。“我们在力荐这套房源,今天已经有批人来看过了。虽然房子有些地方有不足,但在街区均价.万元/㎡是很便宜的。”

在静安带的高档小区,记者也发现了完全相同的房型只差层总价却差了万元的怪现象。对此地产的工作人员表示:“其实这些高档小区已经比较成熟,以前的报价都差不多,最近呈现的差异很可能是楼市调控后卖主的心态发生变化。”些有意出售的房东开始有些“急”了。

看多派

房价还会在恐慌中上升

□李伟

虽然去底,出台了多项遏制部分城市房价过快上涨的政策,但仍有专家认为,当前要想迅速遏制房价,难度还是很大。分析人士指出,在土地供应趋紧及存量房减少的背景下,开发商、银行、投资者等几大主体的利益都交织在房价上,今上半房价仍将平稳上升。

理由:存量房减少供应短缺

有数据显示,全国竣工面积和销售面积比达到了∶。去需求的集中、土地供应相对趋紧使得存量房被大量消化,分析人士指出,去存量房的大量消化也将影响今上半商品房的供应,目前各大城市存量房库存不多,而房地产开发的周期相对较长,而且可开发用地也不多,如果今延续去底的成交量,商品房供应会比较紧张,房价很有可能会进步上涨。

业内人士认为,从今上半的楼市供应来看,由于这两土地供应量较少,市场上手房供应紧张。虽然国家提出要加大市场供应来遏制房价过快上涨,但这不代表国家要让房价下跌,同时,加大市场供应也需要。某地产企业负责人表示,从拿地到商品房的推出还需要较长的周期,去下半成交的地块最快也要到今底才能推出现房。

,重点城市手房成交分活跃,销售额大幅增长。其中,、上海等线城市手房交易量已超过新房。全国手房交易额约是新房销售量的/。业内人士预计,主要城市手房价格将在保持稳定的基础之上保持上升的趋势。

因此,今、至少是今上半的市场供应状况都不容乐观。加上次新房与新房之间的价差足以抵消营业税调整带来的影响,这会使得不少购房者,特别是刚性需求的购房者选择购买手房。由此判断,今上半房价将很难出现下调。

理由:信贷宽松资金吹大泡沫

宽松的货币政策,快速扩张的信贷规模是今房地产市场异常火爆的助推器。去,房地产业获得了从未有过的充裕资金及增幅。有数据显示,去-,房地产本资金来源亿元,同比增长.%。其中房地产开发贷款-为亿元,房地产个人按揭贷款-为亿元,共计.万亿元,占放贷总量/。

除银行信贷,股市融资、房地产信托去异常踊跃。今季度房地产信托融资规模高达亿,为信托资金各领域投资首位。同时,银信作项目很多资金也涌向房地产企业。

地产最近公布的研究报告预期,未来对房地产业的扶持政策将可能有选择性的微调,但基于央行继续实施适度宽松的货币政策的基调已定,整体市场仍将保持活跃,依然高位运行。

在流动性仍然宽松,房价涨幅放缓以及供给增长的背景下,预计下半住宅市场整体量价水平将稳中有降,高位盘整。

有专家,必须改善目前房地产资金过分依赖银行贷款的现状。房价若再大幅上涨,银贷就将面临巨大的系统性风险。如果银行贷款无法按期,就会进步加剧银行的呆坏账,从而引发银行业的动荡。

理由:地王频出面粉贵过面包吗?

高单价、高总价的“地王”亦成为房地产市场非常抢眼的大关键词。

在货币投放量比预计几乎翻番的情况下,全住宅销售面积、销售金额同比增幅高达%以上,全房地产行业资金非常充裕。手上有了钱,房地产企业拿地的热情空前高涨,导致各地“地王”频出。

地产研究中心对、上海等个重点城市土地市场的监测表明,住宅用地出让面积、楼面地价和出让金额项指标,不仅大幅超越低迷的,更超越了“疯狂”的。土地价格环比增幅持续上升,拿地楼板价超过周边楼盘售价——“面粉贵于面包”现象再次出现。

以上海为例,,长风B、C住宅地块由中海地产以总价.亿元摘得,楼板价.万元/平方米;,绿地集团以.亿元的价格,拿下徐汇龙华地块,楼板价.元/平方米;,浙江的绿城集团以.亿元的价格竞得上海浦东新区唐镇新市镇C--a、C-a地块,楼板价.万元/平方米,高出附近在售新盘价近%。

分析人士指出,开发商拿地成本高涨,其高地价成本必将会转移到房价中。将是开发企业追求利润的,这会让价格预期不断攀升。

买房故事

“有说涨的、有说跌的,今这房子到底会怎么走?”今准备结婚的陆小,为了婚房已经整整烦恼了。

去初,陆小和男朋友就开始计划买房,由于当时楼市正处于低迷期,他们便打算再等房价跌跌。可没想到没过多久的“春”行情推动房价脱缰野马般地疯狂上涨,陆小下子慌了神,赶快再次拉上男朋友到处看房。“初我们看过的套开价万元的房子,到了下子‘跳价’到万元。”就这样在屡次“被跳价”之后,陆小到现在还没有买到房子。“去底,国家出台了许多房价上涨的政策,但是今以来我去看房子,房东还是副爱买不买的样子,这房价到底是涨还是跌啊?婚期越来越近了,看来只能咬咬牙先买了再说了。”

相信不少购房者的经历与陆小相似,房价总是在购房者犹豫之时越涨越高,最后只能无奈地接受高涨的房价。

供应面:增加普通商品住房的有效供给信贷面:加大差别化信贷政策执行力度监管面:加强房地产信贷风险管理

上半楼市将“原地踏步”

被定义为楼市“涨价”。因全球金融危机陷入低谷的中国楼市,在宽松的货币政策和系列救市政策刺激下,经历短暂下跌后快速反弹,以条长长的上扬曲线高位收尾,彰显出调控政策主导下的超预期表现。那么今楼市到底是涨是跌呢?

理由:楼市成交已经出现下滑

记者昨在莘庄南广场中介门店采访了解到,正是在这几天内,上海手房市场的抢房热潮正在降温。虽然中介门店仍人流不断,可主要是前期已经签约正在“走流程的人”,真正有购房意向的买家正在慢慢减少。楼市虽然表面上仍旧是“艳阳天”,可种种迹象表明“暗潮汹涌”前景不明。

“太明显了,这两天看房子的人明显减少了。”经纪人小郭向记者介绍,末的时候基本是“上午看房,下午签约”,如今看房的人都基本找不到。“我前面几个很有意向的客户昨天打电话给我说不准备买房了,可能要观望段。”

他向记者透露,比如位于莘庄的套平方米的次新房,目前业主报价万元到手价,如果是在的时候挂牌,估计两天内就能成交。但是这几天他圈电话打下来,客户都表示太贵,而业主则分不减。“现在就是僵在那边了,这样对我们中介最不利。毕竟房价涨跌跟我们关系不大,我们最终是看成交量的。”

根据佑威房地产研究中心的监测数据,上周上海商品住宅成交套、比前周减少了套、减幅达%。这种均成交套的商品住宅成交情况,与楼市高温时均逾千套的局面形成强烈反差。尽管如此,上周上海商品住宅成交均价仍环比上涨%,高达元/平方米。

“由于出手房价的态度已经明朗化,市场成交量将明显回落,预计季度起,各区域手房房价将陆续滞涨,部分今涨幅过大的板块则面临回调。”易居臣信市场研究中心分析师杨晨青表示。

找房网站安居客的分析报告指出,手房交易量相对来说应该会有下降,手房价格也会有小幅下降,下降额度为%—%,相比手房市场,的新房市场会活跃些。但相对来说,整个房产市场可能会相对低迷些,后期是不是还会出台新的政策促进房产交易,还是未知。

理由:政策“有保有压”仅投机

在诸多房地产新政中,对市场产生直接影响的当属营业税政策的调整。,国务院明确提出自起营业税优惠政策终止,以此楼市中存在的大量投资投机需求。,营业税细则出台,明确了内普通住宅将差额征收营业税,非普通住宅全额征税。(含)以上的,普通住宅免征,非普通住宅差额征收。

业内人士表示,营业税“两变”的政策变化反映出监管层对投资投机需求的,尤其是对于非普通住宅的征收力度加大,这与支持居民自住和改善型住房消费的基调保持致。

国务院发展研究中心市场研究所所长任兴洲认为,对于房地产投资的短内不可能收紧。这是因为,我国宏观政策变数增大,但存在“两难”。目前经济增长的内升动力还不足,另外投资的资金链不能断,否则会出现“半拉子”工程。放贷规模仍会保持适度的规模,流动性仍将加大。在此情况下,就必须考虑如何使这些新增的贷款进入实体经济,而非流入房地产市场的问题。

既要防范金融风险,又要保持相当的流动性;既要促进实体经济增长,又要防止产能过剩;既要缩减大规模投资,不能只依靠房地产的拉动,又要考虑经济对投资存在依赖性;既要对产能结构调整,也要考虑其与就业间的矛盾。为此,明房地产将是“夯实基础”的。方面还需房地产推动经济增长,方面要防范泡沫风险。

地产最近公布的研究报告预期,未来对房地产业的扶持政策将可能有选择性的微调,但基于央行继续实施适度宽松的货币政策的基调已定,整体市场仍将保持活跃,依然高位运行。考虑近期政策取向,以及开发商土地、资金较为充裕等因素,未来各地开发建设步伐有望提速,供应紧张局面将在下半有所缓解。各方因素的综作用下,将在定程度上平抑房价,预计价格快速上涨之势将得到。在流动性仍然宽松,房价涨幅放缓以及供给增长的背景下,预计下半住宅市场整体量价水平将稳中有降,高位盘整。

理由:供应量增加、土地政策收紧

去楼市大涨另外个主要因素是供应量的极大不足,末的房展会都打出了无房可售的旗。但这种局面将在今大为改观。业内人士分析,第、季度可能随着供应量加大,购买者会有阶段性的买点,主要体现在和开发商有议价机会,但前提是供应能实质有效增加。明全的重点还是些快速上涨城市增加库存的问题,可售面积必须恢复到个的水平。另外,上海经济适用房万平方米开工面积将有部分在今进入市场。

部分城市土地价格飞速上涨,“面粉贵过面包”的现象屡屡出现。开发商炒地、囤地被视为推高房价的重要因素。对此,,财政部、国土部等部委联发文,明确开发商以后拿地时,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的%;分期缴纳全部土地出让价款期限,原则上不得超过。

这政策被认为是土地市场调控的开始。国金证券研究员曹旭特指出,此前全国各个城市对于分期缴纳土地出让价款及首付比例并没有统。但从开始,全国都必须统执行这土地政策。

分析人士指出,目前的房地产新政主要是从市场供需两端进行调整,不再是单纯需求方。在国家出台“国条”后,相关细则陆续完善,未来各地方还将出台地方调控政策。但是调控的成效,还要看地方的执行力度。

楼市或成大限?

底,在各大细数楼市丰收的同时,来自政策面的信已经悄然生变。去底开始,中央的政策打出“土地+金融+税收”的组拳,直指楼市关注核心:房价走势。

但是与预期的不同,除了直接作用与手市场的营业税对成交量产生了数据上的变动外,从去下开始的恐慌性成交已经开始缓和,市场预期趋于稳定。

市场购房者度双降

与其他几座线城市相比,上海对政策的反应可能最为明显。

方方地产咨询机构的监测数据表明,~,全市商品房供应量为万平方米,环比略有增长;但整体交易量为万平方米,环比下滑成左右。与此同时,上海手房成交量也出现了定幅度的下跌。

但即便如此,和之前的政策效应相比,来自市场和购房者的政策度已经大大下降。

“以手市场来说,的确因为政策出现了些变化,但总的来说还只是个案。”世纪不动产上海区域市场中心分析师黄河滔表示。来自世纪不动产、汉宇地产等数据致显示,手房的交易量确实受到影响,但由于业主心态未有根本改变,成交均价仍呈惯性上涨态势,各区县的手房实际成交价格较去份仍有近%~%的小幅上升。

与此同时,购房者对底密集出台的楼市新政整体表现出“冷漠”的态度。对此,佑威房地产研究中心主任陆骑麟表示,楼市新政关键在于执行层面。如今,消费者对政策执行力的预期打了折扣。

或成效应大限

政策影响不仅仅体现在手房市场。随着政策鼓点越来越急的出现,调控信已经开始强化。

数据显示,上海新建商品住宅的开工量出现大面积的增加。在上海市规土局网站上,去上海获得批准的商品住宅项目比去多出倍多。不仅富力桃园等在去底开工,连些早在前后便已建成售完的“古董级”项目以及些内环内多未动工的地块也在去底开工建设。

手房成交量的下跌和开工量的大面积增加,似乎说明宏观调控政策已逐渐起效。但陆骑麟表示,份是传统淡季,成交量环比下跌并不奇怪。他认为,宏观调控政策的作用是中长期的,真正效果要等到今份才会。迅雷加速器迅雷急先锋全集迅雷官网

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